杆友九九推荐椅子乐队的《建议是看开点》：湾湾男人好细腻。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）最近楼市很有趣，上头的信号非常统一而明确，从最上层到央行、金融系统，明显在纠偏、释放善意，目标就一个，让“房地产业良性循环和健康发展”。
地方救市，迈出了一些试探步伐，但尚未全面铺开，甚至出现了刚出就撤回的情况。比如，12月20日，黑龙江省政府官网发布《省住建厅召开调控会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》，然后21日又消失了。同时各大城市最新的土地出让，表现各异。有的地方放松了门槛或者下调起拍价格，却依旧没有获得很好的效果，也有个别如杭州火爆场面再现。总结起来，杠杆地产一句话概括：房地产信心尚未完全恢复，很多人、很多企业，包括很多地方，实际也都在观望。那么，怎么才算回暖，回到决策层希望的良性循环和健康发展上来？1、获得正回馈，是第一步。什么是正回馈？无非两个方面，第一房企主要说民企，敢于拿地了，第二购房者多数不再观望愿意出手买房。民企拿地，显然除了个别城市，比如最近杭州2021年第三轮集中拍地再现火热，多数城市总体还是很惨的。而购房者方面。比如11月，我国商品房销售面积同比下滑14.0%，销售均价仍在回落。11月销售均价为9597元/平米，同比下滑2.7%，环比下滑1.6%。前11月累计销售均价10224元/平米，同比增长3.5%，相比于前10 月的累计销售均价下滑 0.6%。近期持续释放信号，11月销售边际有所好转，销售均价仍在回落，说明楼市不好，一些地方、房企在以价换量。综上，杠杆地产认为，无论房企还是购房者的信心，尚未恢复正常。2、对于地方来说，试探增多，不夭折，各地纷纷适度放松，才能让地方相信可以良性循环和健康发展。比如黑龙江本来将成为重要会议后，全国首个明确“冲刺房地产业增长”的省份，信号意义极强——但这个“增长”的措辞，可能有些不妥。假设因为措辞不妥、舆情受到影响，对于其他地方来说，可能都得谨小慎微。此前，我们看到多地试图救市，但是因为压力，无疾而终或者悄悄进村、悄悄干。如果大家都是悄悄不张扬，效果我们看到的，对整个市场恢复信心，没太起到效果。所以要起到效果，就得形成声势，让市场感觉到现在可以出手。3、尊重因城施策。这也是重要会议说的，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。就拿黑龙江来说，前11月，商品房销售面积和销售额累计同比分别下降9.0%、18.3%，而全国分别增长4.8%、8.5%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，哈尔滨近两年来新房价格稳中调整，年内房价波动回落，前11月新建住宅价格累计下跌1.3%。于是造成前11月，黑龙江住宅用地供应和成交规模同比分别下降48%和61%，房地产开发投资同比下降3.5%。考虑到黑龙江的人口、经济状况，不需要杠杆地产说，如果一味从紧，肯定楼市会持续往下掉。不过话说回来，黑龙江的主要城市，调控本身就不算严。市场这个景象，归根结底还是经济和人口问题。所以大部分地方，不是要调控的问题，而是如何吸引当地人购房的问题。多数地方真的是要靠冲刺，才能实现房地产稳定，都别说增长的事。4、大城市可以做的，主要是限购适度放松，扩大新市民、改善群体等的购房资格；小城市则是税费优惠、补贴等。重要会议说得很具体“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”——此前，一些地方调控非常严厉，新市民、改善需求也被卡，这显然不对。不否认，口子开出后，很多人投机，会想很多办法，如果不严一点，必然会导致投资、投机风行。此前也确实出现这个情况，比如在深圳、杭州、成都等地，“打新”投资成风。但此一时彼一时，冷得不行了，那么合理需求就该满足。同时预防过分投资、投机，杠杆地产认为可以采取限售不放松的方式。你想轻松发财是吧，维持好几年不准出售，继续执行这一策略即可，让真正有需求和改善、长期投资的朋友买房。限贷政策往往和限购绑定，扩大新市民、改善群体等的购房资格，贷款政策上也应该同步。这主要针对大城市和东部地区，不大的城市主要是税费优惠、补贴等，鼓励更多住房消费。比如北青-北京头条12月22日报道，12月20日，吉林重要会议提出，推动房地产市场运行再稳健一点，包括鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房；长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家级领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准，有关支持政策有效期延长至2022年6月30日等内容。5、二手房税费优惠应该谨慎。新房市场火，往往是二手房掀起的，最后带动整个房地产市场。此前深圳就是这样，最终差点失控。如果我们真心希望房子是用来住的、不是用来炒的，预期上就应该长期引导。什么叫长期引导？至少包括短期炒房不行、不允许，比如二手房税费这一块假设太优惠，意味着来钱更多、更快、更刺激市场。而对于老房子，如果要出售，一定程度降低税费当然可以考虑，也提高市场流动性、更多市场供应。第一，降息、加息从来不会只有一次，我国降息周期开启是必然。自2019年8月LPR机制改革以来，当月我们降息。此后至2020年4月，我国央行又降息4次，上一轮降息周期累计降息5次。这样的周期性持续操作不是孤例，无论我国LPR改革之前的加息还是降息，一旦新的利率周期开启，操作几乎都不会是一次降或加。美国也是一样，美联储降息也好、加息也罢，只要窗口期打开，接下来短则几个月，多则2、3年都沿袭这个周期操作。第二，试探性降息，往往从1年期LPR调降开始，且一开始幅度通常较小，这对中长期的房贷影响没有影响。但接下来的降息周期，不排除5年期LPR会下调，然后房贷利率就会跟着降。历史无数次表明，降准、降息同时发生，房地产肯定获得利好。这一回或许不希望出现“炒”，但加上上文杠杆地产所述地方的各种放松，市场逐步回暖。所以要改善的杆友，真的可以考虑。7、对房企的融资值得观察。总体来说，房企资金面仍然收紧，贷款融资和销售回款均有较大压力。东方证据研报显示，从资金面来看，11月房地产企业到位资金16765亿元，同比增速-7.0%，前值为-9.5%，资金压力仍较大。分项来看，国内贷款融资1492亿元，同比增速-20.6%，前值-27.2%，下滑幅度仍有所收窄，表明融资环境已有放松。需求侧，定金及预收款5116亿元，同比增速-44.2%，前值-12.2%，个人按揭贷款2955亿元，同比增速-1.3%，前值-4.4%，其中定金及预收款下滑幅度明显，说明销售动能衰退，销售回款对房企资金的支持力度在减弱，但个人按揭贷款的降幅收窄，银行按揭审批支持力度有所加强。近期各种票据、债券融资逐步窗口打开，杠杆地产认为继续观察，该重组的被重组，条件还可以的在回暖的融资环境下，能挺过来。8、2022上半年市场应该可以逐步回暖，房地产税扩大试点值得关注。我们知道经济有压力，同时美国加息大概率要提前，还面临物价压力，那么这几个月的宽松后，未来一直宽松比较为难。看最上头的表述很有意思，过去几年主要说房地产市场的平稳健康，2021年会议的表述是房地产业的健康。“房地产市场”和“房地产业”区别是什么呢？前者杠杆地产认为强调的是卖得如何、价格如何；后者概念更宽泛，除了这些，房地产企业还得健康。企业怎么健康？就是房子卖得动，不往下掉；同时不乱举债、导致经营和金融风险。同时值得注意，房地产税要扩大试点，导致近期很多观望。最好的办法就是早出名单、试点办法，落地了才为安，大家有个稳定预期。这一点我想上头也懂，要让房地产业健康，应该早落地，让大家不至于一直悬着。至于房地产税是否影响房价、房租？杠杆地产觉得很复杂，一个东西有相关性，但未必因果。比如房价和调控政策、货币政策、利率、供地量、其他宏观背景等，都有关系。同样房租也要看地方，比如需求大的地方、经济好地方，或者反过来，这个影响和转嫁都是不一定的。不仅如此，房地产税怎么试点？税率、税基、减免……或许对房价、房租也都有不同影响。总之，房地产离总体回暖还有点距离，如上文所述，上述牌逐一打出去后，慢慢会起效果。Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加alioyer投稿
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